Создайте сценарии Win-Win, чтобы никогда не проигрывать: принято решение сдавать или продавать!

Оглавление:

Создайте сценарии Win-Win, чтобы никогда не проигрывать: принято решение сдавать или продавать!
Создайте сценарии Win-Win, чтобы никогда не проигрывать: принято решение сдавать или продавать!

Видео: Создайте сценарии Win-Win, чтобы никогда не проигрывать: принято решение сдавать или продавать!

Видео: Создайте сценарии Win-Win, чтобы никогда не проигрывать: принято решение сдавать или продавать!
Видео: НАШИ В ИСПАНИИ. Они выбрали футбол (SPA SUBS) 2024, Марш
Anonim
Мне нравится оставлять вещи судьбы. Вера в судьбу помогает смягчить стресс у неизвестного. Когда мои арендаторы дали мне 30-дневное уведомление за две недели до того, как я отправился в 15-дневную командировку в Европу, я изначально проклинал небеса. После трех лет аренды, почему они должны выбрать месяц, в который я бы отсутствовал? Черт возьми!
Мне нравится оставлять вещи судьбы. Вера в судьбу помогает смягчить стресс у неизвестного. Когда мои арендаторы дали мне 30-дневное уведомление за две недели до того, как я отправился в 15-дневную командировку в Европу, я изначально проклинал небеса. После трех лет аренды, почему они должны выбрать месяц, в который я бы отсутствовал? Черт возьми!

Без лизингового менеджера найти новых арендаторов за границей было бы трудно, потому что я не смог бы показать это место. Таким образом, я создал план игры, который позволил бы судьбе решить, продавать ли собственность или продолжать сдавать ее в аренду.

Создание сценариев выигрышей

Первое, что я сделал, это обзорная матрица решения читателя Вики. Затем я заполнил матрицу своими словами. Чтение о том, как сделать что-то, бесполезно, если вы не делаете этого сами!

Я впервые заполнил свои мысли, исходя из «Упростить жизнь», чтобы «Создать $ 36K +». Затем я обрушился на Счастье, как свою первую цель. Всем известно, что тайно блог о счастье, а не деньги? После этого я просмотрел каждый блок и добавил дополнительные мысли, чтобы получить более полную картину.
Я впервые заполнил свои мысли, исходя из «Упростить жизнь», чтобы «Создать $ 36K +». Затем я обрушился на Счастье, как свою первую цель. Всем известно, что тайно блог о счастье, а не деньги? После этого я просмотрел каждый блок и добавил дополнительные мысли, чтобы получить более полную картину.

Вот несколько выводов из упражнения:

1) Идея иметь менеджера недвижимости звучит хорошо, но, зная меня, если менеджер недвижимости не был самым внимательным, заботливым и отзывчивым менеджером недвижимости на Земле, в какой-то момент я, вероятно, был бы досадным. Это потому, что я живу в Сан-Франциско и могу заниматься самой работой. Затем я арендовал эту собственность в течение 11 лет пяти различным группам арендаторов, и за это время не было ни одного месяца вакансий. Я не хочу превращаться в микроманипулятора!

2) Быть помещиком действительно не так уж плохо, как только вы нашли правильных арендаторов. Ключ должен найти ответственных арендаторов, которые платят вовремя, уважают соседей и не наносят ущерба. Я оглянулся на всех своих предыдущих арендаторов, и они были великолепны. Все они просто слишком быстро вышли из-за моей симпатии (в среднем 2-3 года). Обычно я ходил ~ 6 месяцев до того, как узнал от арендатора что-то. Каждый месяц арендная плата выплачивалась автоматически на мой текущий счет. Арендодатели испорчены, когда они жалуются на необходимость найти новых арендаторов, потому что 95% времени арендодатели не делают никакой работы!

3) Свобода велика, но поскольку у меня нет дневной работы, у меня часто бывает избыточное свободное время, а иногда и скучно. Я мог бы легко выделить часть этого свободного времени для управления свойством. Какая грандиозная сделка составляет ~ 12 часов в год, что делает это по сравнению с 2000 часами регулярных 9-to-5er? Я обнаружил, что на раннем выходе на пенсию я становлюсь мягким. Я напомнил себе, что доход от недвижимости не пассивен. Это полупассивный. Кроме того, владение этим имуществом дает мне много нового письменного материала о помещике, потенциальных арендаторах, стратегии переговоров и местной экономике.

Связанные: Рейтинг лучших потоков пассивного дохода

Настройка сценария Win-Win

Одна вещь, которую вы можете заметить в колонке «Продать», заключается в том, что нет радостных разговоров о получении чека на сумму 1 000 000 долларов США для продажи этого кондоминиума, который я купил за 580 500 долларов в 2003 году. Я только что это заметил, но не хочу внесите какие-либо изменения, потому что я думаю, что упущение непредсказуемого.

Я рассматриваю получение большой паушальной суммы как риск и боль в заднице. Риск исходит от возможности выдувать деньги на глупые вещи, такие как Bentley Continental GT стоимостью 200 000 долларов. Риск также связан с возможностью реинвестирования выручки и потери денег. Я много раз терял деньги в других инвестициях, поэтому инвестирование с недорогим менеджером по цифровым богатствам, вероятно, является лучшим способом для большинства людей. Поэтому, чем больше непредвиденных, тем больше я волнуюсь. Я думаю, что этот тип мышления на 100% противоречит ликованию, которое большинство людей может почувствовать, получив семизначную проверку.

В миллионный раз: больше денег, больше проблем.

Вот два хороших сценария, которые я создал, чтобы прийти к решению:

1) Сдайте свою собственность, если я смогу получить нового арендатора за 4 100 долларов в месяц или более. Предыдущая арендная плата составляла 3,995 доллара.

2) Продайте мою собственность, если я могу получить 1 065 000 долларов или больше. У меня есть 65 000 долларов, чтобы помочь платить комиссионные и перечислять налоги, чтобы очистить 1 000 000 долларов США до налогов.

Я бы справился с поиском новых арендаторов, и мой друг по недвижимости справился бы с карманом. Карманный список - это место, где продается собственность, которая не указана в агенствах с несколькими листинговыми службами, которые используются для публичного рынка недвижимости.

Я дал моему другу по недвижимости полное раскрытие информации о моем сценарии принятия решения, и он согласился на 30-дневное листинговое соглашение. В конце концов, у меня было за 30 дней до того, как мои арендаторы переехали, так что до этого ничего не могло случиться.

В гонке

В «Красном углу»:

Чтобы дать моему агенту шанс, и проверить арендные воды, я начал свою аренду в 4 395 долларов, что на 10% выше моей предыдущей цены аренды. В течение семи дней у меня было несколько показов, но никаких предложений. Затем я понизил свою цену до 4 295 долларов за неделю, имел дополнительные показы, но пока предложений нет. Наконец, когда я собирался уехать в Европу в течение 15 дней, я записал видео с места, отправил потенциальным арендаторам видео, пока я был в отъезде, и сказал им, что смогу показать место, когда я вернусь. Еще нет предложений. Быть вдали действительно привинчило мои усилия.

Когда я снизил свою цену до 4 195 долларов, я заметил небольшой интерес, но ничего значимого. Несколько поселенцев из середины 20-х годов поехали, но они, казалось, предпочли только самые новые дома. Поверьте мне, все выглядят одинаково и исходят из того же фона в технике.

После шести дней в 4 195 долларов я начал задаваться вопросом, действительно ли я поднял ситуацию, потому что мои существующие арендаторы наконец-то вышли. Помните, у меня никогда не было месяца вакансий за 11 лет в качестве арендодателя за это имущество. Чтобы получить большой шаг в процентах, я серьезно подумал о снижении цены до 3999 долларов, потому что знал, что многие люди в Сан-Франциско отрезали 4000 долларов за аренду квартиры с двумя спальнями или 2 000 долларов, отрезанных за номер. Тем не менее, я держался сильным в $ 4,195.

В Голубом уголке: Агент по недвижимости

Между тем, мой агент по недвижимости получил профессионального фотографа, чтобы взять замечательные фотографии моего места (которое я использовал для объявлений о сдаче в аренду). Он поглотил затраты в обмен на то, чтобы сделать потенциальную комиссию в 5% на моем месте. По какой-то причине ему потребовалась неделя, чтобы вернуть фотографии и выбросить сайт моей собственности. Он должен был взять его только однажды, если бы он был на балу. Затем он продолжил публикацию в своей сети. Мы приняли решение о $ 1,2 млн.

Через неделю прошло без каких-либо показов, мы снизили цену до 1,15 млн долларов. $ 1.2M действительно является эластичной ценой для моей собственности, которая может быть достижима, если она была правильно поставлена, расписана и помещена в MLS для мира. Тем не менее, на этом этапе я не был заинтересован в том, чтобы потратить ~ 7 000 долларов на постановку, 2200 долларов за живопись и, может быть, на 10 000 долларов, чтобы сделать небольшой ремонт кухни и одной ванной комнаты. Я предпочел бы сохранить себе 20 000 долларов.

Как только новая электронная почта взрыва вышла с объявлением новой цены за 1,15 доллара США, у нас было около шести показов в течение двух недель. Помните, я готов продать кондо за 1 065 000 долларов. Один из показаний был вторым показателем для 50 одиноких женщин, которые любили вид и расположение парка. Она была полностью готова переделать это место и даже подумала о том, чтобы превратить его в большую спальню. Не умный, но ее выбор. Была надежда на хорошее предложение!

Возможно, это потому, что я не передал сильное желание продать это место, мой агент был теплой к задаче. Для выходных в День памяти он сказал, что не может показать это место, потому что он едет в Индианаполис 500. Я думал о том, чтобы попросить его логически устроить кому-то еще, чтобы показать это место, но вместо этого сказал ему: «Весело!» хотел избить его!

Объявлен победитель

Спрос от арендаторов действительно начал нагреваться по некоторым причинам к первым выходным в июне. До этого все индикаторы указывали на смягчение арендного рынка из-за большого предложения роскошных квартир, попадающих на рынок. Чтобы быть честным с моим агентом по недвижимости, я держал его в курсе интереса к аренде, который я видел, и попросил его вернуться к покупателям, которые проявили интерес раньше, когда мое требование началось.

Через пару дней я сказал ему, что я участвую в обсуждении арендной платы с потенциально удивительными арендаторами, которые совершили бы по 4 195 долларов. Они составляли примерно 180 000 долларов в год и, по-видимому, любили это место. Для арендаторов на конкурентном рынке аренды, демонстрируя радость в собственности, действительно имеет значение для владельца.

Мой агент послал мне письмо,Это потрясающе! Но ждать! Как насчет того, чтобы мы разместили вашу листинг на странице Coming Soon в списке MLS? Это здорово, потому что оно дает максимальную экспозицию вашей собственности, а счетчик дней On Market не начинает отсчет, пока вы не переключите категории на полный список?

Может быть хорошо! Я ответил. «Но прошло 27 дней, и я думаю, что судьба вызвала. У меня есть идеальная пара, которая, вероятно, останется на 2-4 года. При $ 4,195 в месяц это составляет 200 долларов в месяц больше, чем то, что я взимал, и 50 360 долларов в год в аренду. Это птица в руке, детка!

Связанные: Пример отличного договора аренды

Я всегда знал, что хочу

Проверка депозита находится под рукой
Проверка депозита находится под рукой

В глубине души я всегда знал, что хочу сохранить собственность. Вы просто не всегда получаете то, что хотите. Выплата 50 000 долларов + в комиссиях и еще 10 000 долларов США в предполагаемых трансфертных налогах вместе с еще 100 000 долларов США налогов на долгосрочную прибыль кажется настоящей большой тратой денег.

Инфляция слишком сильная, чтобы сражаться. Нет ничего проще, чем быть долгой собственностью, чтобы ездить на взрывающемся монстре в закат. Я был просто обеспокоен тем, что мне пришлось делать работу, чтобы найти новых арендаторов после трех лет автопилота. Я не забочусь о огромных волнениях или повышении прибыли. Речь идет о денежном потоке и распределении этой части моей чистой стоимости как простой и забываемой манере.

Это приносит мне счастье, когда глаза молодой пары загораются, когда они впервые входят в мою собственность. Они начинают рассказывать о своем потенциально чудесном будущем вместе. И если им нравится собственность, достаточная для заполнения приложения, это означает, что они видят ценность в цене, которую я прошу.

Когда вы создаете финансовый план с двумя хорошими результатами, вы не можете проиграть. Даже если бы я не нашел покупателя или арендатора, я мог бы просто оставить собственность пустой, как иностранный инвестор, желающий припарковать свои незаконные деньги. Удаляя мою собственность с рынка продажи или аренды, я также помогаю другим арендодателям и продавцам недвижимости найти их лучшую цену из-за меньшей конкуренции.

Я твердо убежден, что каждый должен держаться за свои активы недвижимости как можно дольше.Подумайте о том, как на самом деле требуется небольшая работа для поддержания активов, которые могут позаботиться о ваших годах выхода на пенсию.

рекомендации

Хирургически инвестировать в недвижимость: Если вы не хотите постоянно платить огромные налоги на недвижимость, не имеете авансового платежа для покупки недвижимости или не хотите связывать свою ликвидность с физической недвижимостью, взгляните на RealtyShares, одну из крупнейших объектов недвижимости краудсорсинговых компаний сегодня. Вы можете инвестировать в сделки по всей стране всего за 5000 долларов США с целевыми доходами от 8 до 15%. Это бесплатно для изучения. Я лично инвестировал более 260 000 долларов на платформу RealtyShares, так как я считаю, что это отличный способ использовать более дешевые и более доходные свойства по всей стране.

Предварительная проверка Realtyshares, чтобы выделить только лучшие возможности на их платформе
Предварительная проверка Realtyshares, чтобы выделить только лучшие возможности на их платформе

Магазин вокруг залога: Проверьте последние ставки по ипотечным кредитам через LendingTree. У них есть одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Ваша цель должна состоять в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений, а затем использовать предложения в качестве рычага, чтобы получить самую низкую процентную ставку. Процентные ставки, наконец, начали отмечать более высокие поствыборы.

Рекомендуемые: