Руководство по расходованию жилья для финансовой независимости

Оглавление:

Руководство по расходованию жилья для финансовой независимости
Руководство по расходованию жилья для финансовой независимости

Видео: Руководство по расходованию жилья для финансовой независимости

Видео: Руководство по расходованию жилья для финансовой независимости
Видео: Рубль падает, инфляция растет, инвестиции закончились. Милов о российской экономике 2024, Марш
Anonim
Хотя я сказал, что переплата за автомобиль - убийца 1-го уровня для среднего класса, выплата постоянно растущей ренты в долгосрочной перспективе может быть намного хуже. Инфляция - это непреодолимая безжалостность, которая разрушит ваши мечты о выходе на пенсию, если вы не на правильной стороне.
Хотя я сказал, что переплата за автомобиль - убийца 1-го уровня для среднего класса, выплата постоянно растущей ренты в долгосрочной перспективе может быть намного хуже. Инфляция - это непреодолимая безжалостность, которая разрушит ваши мечты о выходе на пенсию, если вы не на правильной стороне.

Существует общее правило, согласно которому арендаторы не должны тратить более 30% своего чистого дохода на аренду. Рекомендация 30% исходит из поправки Брука, принятой в 1969 году, которая определила точку, в которой рассматривалась семья, живущая в государственном жилье материально обремененный по стоимости жилья.

Что касается домовладельцев, то немногие банки будут выходить за рамки 43% отношения долга к валовому доходу (на 10% слишком высокий ИМО). Например, если вы платите $ 2,000 в месяц за свою ипотеку и еще 300 долларов в месяц за автокредит и 300 долларов в месяц за студенческие ссуды, ваши ежемесячные платежи по долгам составляют 2600 долларов США. Если ваш валовой ежемесячный доход составляет 8 000 долларов США, тогда ваш коэффициент долга к доходу составляет 33 процента.

В этой статье я хотел бы разместить структуру расходов на жилье, чтобы помочь людям быстрее достичь финансовой независимости. Я расскажу о своей собственной истории расходов на жилье, чтобы показать некоторые самородки мудрости.

Диаграмма смерти FIRE

Во-первых, давайте посмотрим на эту интересную диаграмму, в которой указывается рента для молодых жителей нескольких крупных городов.

Удачи в борьбе с трендом! Вы будете раздавлены в долгосрочной перспективе.
Удачи в борьбе с трендом! Вы будете раздавлены в долгосрочной перспективе.

Приток новых людей за последние два десятилетия значительно превзошел существующее предложение жилья из-за концентрированного роста занятости в крупных городах Америки. В результате резко снизились арендные ставки и цены на жилье. Мы достигли решающего момента, поэтому я буду активно инвестировать в центральную часть Америки вместо следующего десятилетия.

Я никогда не работал в Лос-Анджелесе, самый рентабельный обремененный город на удивление, но я начал свою карьеру в Нью-Йорке в 1999 году и закончил карьеру в Сан-Франциско в 2012 году. Вот график моей истории расходов на жилье.

NYC 1999 - 2000: NYC чувствовал себя так же дорого, как сейчас. Чтобы сократить расходы и сократить время коммутирования, я решил разделить студию на 45 Уолл-стрит с моим приятелем из средней школы. Место было всего в восьми минутах ходьбы, чтобы работать в 1 Нью-Йорк Плаза. Мы заплатили 800 долларов каждый за роскошь, проходящую каждую ночь после 14-часового рабочего дня.

Моя базовая зарплата составляла 40 000 долларов в год или 3,333 доллара в месяц плюс неизвестный бонус. Поэтому мои расходы на аренду составили 24% от моего валового дохода, Мои коллеги-аналитики Goldman Sachs либо арендовали одну спальню за 1800 долларов США в месяц, либо родили их родители на свое место. Существовала тонна банка мамы и папы.

Я мог бы присоединиться к моим коллегам, потратив около 50% своего валового дохода на аренду, но я принял сознательное решение сэкономить больше денег, потому что я максимизировал свои 401k с самого начала. Хождение работать в темноте и возвращение домой в темноте было удручающим. Я должен был сохранить агрессивно, чтобы однажды был свободен!

Жил рядом с работой, чтобы сэкономить время и деньги. Пришлось войти в 5:30 утра!
Жил рядом с работой, чтобы сэкономить время и деньги. Пришлось войти в 5:30 утра!

NYC 2000 - 2001: Мой первый сосед по комнате вышел из-за того, что его родители купили ему квартиру на одну спальню на верхней восточной стороне за 250 000 долларов, что удачливая утка. Это была отличная покупка, так как сегодня она стоит ~ 750 000 долларов. Несмотря на то, что его родители помогли ему, 17 лет спустя, он все еще живет в своей спальне с супругой! Говорите о том, чтобы жить роскошно и экономно в одно и то же время.

Улица решила поднять все начальные зарплаты аналитиков за первый год до 50 000 долларов с 40 000 долларов в 2000 году. В результате моя зарплата выросла с 40 000 до 55 000 долларов, учитывая, что теперь я был вторым на коньке. Я нашел нового соседа по комнате и арендовал студию с альковом за 1800 долларов в месяц. Теперь мы жили большими!

Я жил в гостиной, и он жил в бесшумной комнате за 900 долларов за штуку. С новой валовой ежемесячной зарплатой в 4583 долл. США я теперь платил только 19,6% от моей зарплаты в аренду, Опять же, я мог бы очень легко решить, чтобы получить свою квартиру на одну спальню за 2000 долларов в месяц, но работа по-прежнему была слишком болезненной. В том числе мой бонус, мой доход составил более 100 000 долларов.

SF 2001 - 2002: Самым большим сюрпризом для переезда в Сан-Франциско было то, насколько дешевле арендная плата была сравнима с Манхэттеном. Тем не менее, несмотря на повышение и повышение цен, я решил снять комнату в двухкомнатной, одной ванной квартире на окраине Чайнатауна за 900 долларов в месяц. Переход от жизни в гостиной без уединения, чтобы иметь собственную комнату и общее пространство, казалось роскошью! Но я знал, что место было свалкой (см. Рисунок).

Я присоединился к своей новой фирме в качестве ассоциированного сотрудника с новой зарплатой в 80 000 долларов. Моя рента в процентах от валового дохода упал до 13,5%, Несколько коллег высмеивали меня за то, что я не жил в более шикарном районе. Но было просто глупо тратить, когда я не знал наверняка, что буду в SF надолго. Я все еще изучал новый город и хотел свести расходы на проживание до минимума. Наконец, я начал чувствовать себя богатым, живущим так скромно. Какое противоречие.

Белое здание было моей грязной квартирой 2/1 на краю Чайнатауна, которую я поделил с странным парнем. Шумный, черт возьми.
Белое здание было моей грязной квартирой 2/1 на краю Чайнатауна, которую я поделил с странным парнем. Шумный, черт возьми.

SF 2002 - 2003: Мой сосед по комнате оказался немного неустойчивым, случайно выкрикивая свои легкие среди ночи.После того, как моя девушка осталась со мной в течение нескольких месяцев в этой квартире 2/1 на окраине Китайского квартала, мы решили приобрести свою собственную двухкомнатную квартиру в Коровьей Пустоте, более приятную окрестность северной стороны SF за 1600 долларов в месяц.

Я заплатил 1000 долларов в месяц, и она заплатила 600 долларов в месяц, учитывая, что ей всего один год в ее карьере. Моя зарплата теперь составляла 90 000 долларов (в то время она имела тенденцию повышаться в размере 10 000 долларов в год), что означает, что я платил 13,3% от моей валовой заработной платы в аренду, Однако, если вы учитываете мой бонус, который может варьироваться от 50% до 200% от зарплаты, моя рента составляла меньше, чем 10% от моей годовой валовой заработной платы.

Как только я получил ренту до менее 10% от моей годовой зарплаты, я начал чувствовать, что делаю огромный финансовый прогресс. Аренда больше не ощущалась, как бремя, даже после максимизации моего 401k, инвестируя ~ 30% от моего ежемесячного денежного потока в размере 401 тыс. И инвестируя 100% от моего бонуса.

О, и одна спальня тоже была свалкой. Было очень темно и прямо под спиртовым соседом, который оставил глубокую бас-музыку всю ночь напролет. Принесли нам орехи! Каждую неделю синяя корзина была полон пивных банок.

SF 2003 - 2005: При хорошем денежном потоке в 25 лет я начал задаваться вопросом, в чем смысл работать так сильно, так как я жил намного ниже, чем мои средства, по сравнению с моими сверстниками (кризис квартальной жизни). Когда вы начинаете чувствовать себя богатым, вы хотите улучшить свою жизнь! В то же время, я не хотел платить более 2 000 долларов в месяц в аренду, что было необходимо, чтобы получить более приятное место.

Вместо аренды я решил купить 2/2 кондо за 580 500 долларов США с 25% скидкой и взять на себя ипотечный налог в размере 2 100 долл. США + 230 долл. США в месяц вместо ТСЖ + 500 долл. США в месяц. Хотя общая сумма составила 2830 долл. США при оттоке денежных средств, чистая стоимость после вычетов была больше, чем 1900 долл. США в месяц. С новым ежемесячным базовым окладом в размере 8 333 доллара, мои расходы на жилье вырос до 34% до вычетов и 23% после вычетов.

Залог в 435 000 долларов зажег огонь под моей задницей, чтобы усердно работать. Я никогда не чувствовал такого финансового бремени в своей жизни. Было стрессом, зная, что если я потеряю работу, я могу потерять свою квартиру. Я не уверен, буду ли я продолжать работать в сфере финансов после 26 лет, если бы не долг.

В течение следующих 12 лет ежемесячный залог продолжал снижаться с каждым рефинансированием, пока я не заплатил бы присоску в 2015 году. Между тем средняя арендная плата за квартиру 2/2 в SF пошла от 2100 до 4600 долларов! Как это орехи? Имущество в настоящее время составляет $ 4200 в месяц аренды. Я ниже медианного, несмотря на отличное место, потому что он не реконструирован.

Святое дерьмо!
Святое дерьмо!

В то время как средний арендатор был подавлен инфляцией, средний домовладелец увидел, что его жилищные платежи снизились из-за тенденции к снижению ставок по ипотечным кредитам на 30 лет. См. Диаграмму ставок по ипотечным кредитам ниже для получения доказательств. Когда я впервые купил свой кондоминиум, моя ставка по ипотечным кредитам составила 5,25% против 3,375% для моего последнего рефинансирования = 36%. Всегда стоит проверить последние ставки на рефинансирование.

Домовладельцы видели, что их расходы на ипотеку снижаются на 30+ лет
Домовладельцы видели, что их расходы на ипотеку снижаются на 30+ лет

2005 – 2014: Спустя пару лет в кондоминиуме я действительно сожалел о том, что не покупал более приятное место в 2003 году, потому что цены на недвижимость продолжали расти (жадность). В результате я приобрел колоссальный ипотечный кредит в размере 1 200 000 долларов США в 28 лет и купил один семейный дом стоимостью 1 520 000 долларов в конце 2004 года, который в итоге оказался двумя спальнями, слишком большими для моей будущей жены и меня. Я позволил продавцам вернуть место за 3,5 месяца до того, как мы переехали в 2005 году.

Мой жилищный счет в процентах от валового дохода до 60%! Еще раз, я беспокоился о своем будущем. Было также бесполезно владеть четырьмя спальнями, тремя с половиной ванной комнатой с двумя нами. В результате я арендовал садовую комнату, чтобы помочь покрыть расходы. Мой расход жилья в конечном итоге упал до 28% от моей базовой зарплаты после получения некоторых повышений в течение следующих девяти лет. Если вы включили мой бонус, самый низкий мой расход жилья получил ~ 8,3% от валового дохода.

2014 - Сейчас: Когда я впервые купил свое текущее первичное место жительства в 2014 году, мой общий объем расходов на жилье составлял ~ 24% от моего валового дохода, или 17% от моего валового дохода после вычетов. Я целенаправленно купил на 18% дешевый дом, чем моя предыдущая резиденция, потому что я зарабатывал меньше и хотел меньшего дома. Я смог зафиксировать 2,5% 5/1 ARM.

Из-за дальнейшего роста доходов мои расходы на жилье сегодня ~ 8,2% от моего валового дохода до вычетов и ~ 5.7% от моего валового дохода после вычетов, Мне теперь интересно, снова ли я живу слишком экономно. Идея купить этот дом мечты в Гонолулу в одном квартале от пляжа в 2020 году не может быть достаточно скоро!

Вид из моей колоды спальни.
Вид из моей колоды спальни.

Держите расходы на жилье ниже 10% от валового дохода

Хотя общее правило заключается в том, чтобы сохранить расходы на жилье не более чем на 30% от вашего валового дохода, вам НЕ будет казаться, что вы продвигаетесь на 30%. Вместо этого вы почувствуете, что работаете на своем месте. Не дай бог, ты один из 22 миллионов американцев, которые тратят больше! Только после того, как я получил расходы на жилье ниже 10% от моего валового дохода, я начал делать огромный финансовый прогресс.

Для тех из вас, кто живет в дорогих городах, вы можете подумать, что расходы менее 30% практически невозможны. Но это именно то, что делают некоторые люди, разделяя спальню, разделяя студию, живущую с пятью соседи по комнате или даже живущую в фургоне, как это делает один сотрудник Google. Определите лимит расходов на жилье и настройте соответствующим образом, а не наоборот.

Когда вы находитесь в возрасте 20 лет, кто заботится о том, чтобы жить в красивом месте? Я зарабатывал более 100 000 долларов и жил в гостиной! Мои гости не возражали. Если вы чувствуете себя как дома, вы не на работе, и именно там вы должны быть в большинстве случаев. Если вы оптимистично относитесь к своей карьере, только тогда вы должны подумать о покупке недвижимости и потратить около 30% своего валового дохода на жилье.
Когда вы находитесь в возрасте 20 лет, кто заботится о том, чтобы жить в красивом месте? Я зарабатывал более 100 000 долларов и жил в гостиной! Мои гости не возражали. Если вы чувствуете себя как дома, вы не на работе, и именно там вы должны быть в большинстве случаев. Если вы оптимистично относитесь к своей карьере, только тогда вы должны подумать о покупке недвижимости и потратить около 30% своего валового дохода на жилье.

Агрессивно экономя деньги на жилье в течение 10 лет, окупится. Сохранение вашего жилищного расхода до <10% означает, что вы можете сэкономить и инвестировать 50% + вашего дохода каждый месяц. В конце концов, вы можете захотеть жить в хорошем месте, если найдете партнера или начнете семью. Но в возрасте от 18 до 34 лет, живущий как нищий, отлично подходит для искателей финансовой независимости!

Загружается …
Загружается …

рекомендации

Исследуйте недвижимость Краудсорсинг: Если у вас нет первоначального взноса на покупку недвижимости, вы не хотите связывать свою ликвидность с физическими объектами недвижимости и не заинтересованы в работе с арендаторами, посмотрите на RealtyShares, одну из крупнейших компаний-краудсорсистов в сфере недвижимости Cегодня. Недвижимость является ключевым компонентом диверсифицированного портфеля. Краудсорсинг недвижимости также позволяет вам быть более гибкими в ваших инвестициях в недвижимость, инвестируя за пределы того, где вы живете, чтобы получить наилучшую прибыль. Зарегистрируйтесь бесплатно и взгляните на все жилые и коммерческие инвестиционные возможности по всей стране.

Предварительная проверка Realtyshares, чтобы выделить только лучшие возможности на их платформе
Предварительная проверка Realtyshares, чтобы выделить только лучшие возможности на их платформе

Магазин вокруг залога: Ставки ипотечного кредитования снижаются после первоначальной победы на трамвае Трампа. Проверьте последние ставки по ипотечным кредитам через LendingTree. У них есть одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Ваша цель должна состоять в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений, а затем использовать предложения в качестве рычага, чтобы получить самую низкую процентную ставку. Это именно то, что я сделал, чтобы зафиксировать 2,375% 5/1 ARM для моего последнего рефинансирования. Для тех, кто хочет приобрести недвижимость, то же самое в порядке. Если вы нашли хорошую сделку, можете позволить себе платежи и планируете владеть недвижимостью еще на 10 лет, я бы получил нейтральную инфляцию и воспользовался низкими ставками.

Рекомендуемые: