Существует общее правило, согласно которому арендаторы не должны тратить более 30% своего чистого дохода на аренду. Рекомендация 30% исходит из поправки Брука, принятой в 1969 году, которая определила точку, в которой рассматривалась семья, живущая в государственном жилье материально обремененный по стоимости жилья.
Что касается домовладельцев, то немногие банки будут выходить за рамки 43% отношения долга к валовому доходу (на 10% слишком высокий ИМО). Например, если вы платите $ 2,000 в месяц за свою ипотеку и еще 300 долларов в месяц за автокредит и 300 долларов в месяц за студенческие ссуды, ваши ежемесячные платежи по долгам составляют 2600 долларов США. Если ваш валовой ежемесячный доход составляет 8 000 долларов США, тогда ваш коэффициент долга к доходу составляет 33 процента.
В этой статье я хотел бы разместить структуру расходов на жилье, чтобы помочь людям быстрее достичь финансовой независимости. Я расскажу о своей собственной истории расходов на жилье, чтобы показать некоторые самородки мудрости.
Диаграмма смерти FIRE
Во-первых, давайте посмотрим на эту интересную диаграмму, в которой указывается рента для молодых жителей нескольких крупных городов.
Приток новых людей за последние два десятилетия значительно превзошел существующее предложение жилья из-за концентрированного роста занятости в крупных городах Америки. В результате резко снизились арендные ставки и цены на жилье. Мы достигли решающего момента, поэтому я буду активно инвестировать в центральную часть Америки вместо следующего десятилетия.
Я никогда не работал в Лос-Анджелесе, самый рентабельный обремененный город на удивление, но я начал свою карьеру в Нью-Йорке в 1999 году и закончил карьеру в Сан-Франциско в 2012 году. Вот график моей истории расходов на жилье.
NYC 1999 - 2000: NYC чувствовал себя так же дорого, как сейчас. Чтобы сократить расходы и сократить время коммутирования, я решил разделить студию на 45 Уолл-стрит с моим приятелем из средней школы. Место было всего в восьми минутах ходьбы, чтобы работать в 1 Нью-Йорк Плаза. Мы заплатили 800 долларов каждый за роскошь, проходящую каждую ночь после 14-часового рабочего дня.
Моя базовая зарплата составляла 40 000 долларов в год или 3,333 доллара в месяц плюс неизвестный бонус. Поэтому мои расходы на аренду составили 24% от моего валового дохода, Мои коллеги-аналитики Goldman Sachs либо арендовали одну спальню за 1800 долларов США в месяц, либо родили их родители на свое место. Существовала тонна банка мамы и папы.
Я мог бы присоединиться к моим коллегам, потратив около 50% своего валового дохода на аренду, но я принял сознательное решение сэкономить больше денег, потому что я максимизировал свои 401k с самого начала. Хождение работать в темноте и возвращение домой в темноте было удручающим. Я должен был сохранить агрессивно, чтобы однажды был свободен!
NYC 2000 - 2001: Мой первый сосед по комнате вышел из-за того, что его родители купили ему квартиру на одну спальню на верхней восточной стороне за 250 000 долларов, что удачливая утка. Это была отличная покупка, так как сегодня она стоит ~ 750 000 долларов. Несмотря на то, что его родители помогли ему, 17 лет спустя, он все еще живет в своей спальне с супругой! Говорите о том, чтобы жить роскошно и экономно в одно и то же время.
Улица решила поднять все начальные зарплаты аналитиков за первый год до 50 000 долларов с 40 000 долларов в 2000 году. В результате моя зарплата выросла с 40 000 до 55 000 долларов, учитывая, что теперь я был вторым на коньке. Я нашел нового соседа по комнате и арендовал студию с альковом за 1800 долларов в месяц. Теперь мы жили большими!
Я жил в гостиной, и он жил в бесшумной комнате за 900 долларов за штуку. С новой валовой ежемесячной зарплатой в 4583 долл. США я теперь платил только 19,6% от моей зарплаты в аренду, Опять же, я мог бы очень легко решить, чтобы получить свою квартиру на одну спальню за 2000 долларов в месяц, но работа по-прежнему была слишком болезненной. В том числе мой бонус, мой доход составил более 100 000 долларов.
SF 2001 - 2002: Самым большим сюрпризом для переезда в Сан-Франциско было то, насколько дешевле арендная плата была сравнима с Манхэттеном. Тем не менее, несмотря на повышение и повышение цен, я решил снять комнату в двухкомнатной, одной ванной квартире на окраине Чайнатауна за 900 долларов в месяц. Переход от жизни в гостиной без уединения, чтобы иметь собственную комнату и общее пространство, казалось роскошью! Но я знал, что место было свалкой (см. Рисунок).
Я присоединился к своей новой фирме в качестве ассоциированного сотрудника с новой зарплатой в 80 000 долларов. Моя рента в процентах от валового дохода упал до 13,5%, Несколько коллег высмеивали меня за то, что я не жил в более шикарном районе. Но было просто глупо тратить, когда я не знал наверняка, что буду в SF надолго. Я все еще изучал новый город и хотел свести расходы на проживание до минимума. Наконец, я начал чувствовать себя богатым, живущим так скромно. Какое противоречие.
SF 2002 - 2003: Мой сосед по комнате оказался немного неустойчивым, случайно выкрикивая свои легкие среди ночи.После того, как моя девушка осталась со мной в течение нескольких месяцев в этой квартире 2/1 на окраине Китайского квартала, мы решили приобрести свою собственную двухкомнатную квартиру в Коровьей Пустоте, более приятную окрестность северной стороны SF за 1600 долларов в месяц.
Я заплатил 1000 долларов в месяц, и она заплатила 600 долларов в месяц, учитывая, что ей всего один год в ее карьере. Моя зарплата теперь составляла 90 000 долларов (в то время она имела тенденцию повышаться в размере 10 000 долларов в год), что означает, что я платил 13,3% от моей валовой заработной платы в аренду, Однако, если вы учитываете мой бонус, который может варьироваться от 50% до 200% от зарплаты, моя рента составляла меньше, чем 10% от моей годовой валовой заработной платы.
Как только я получил ренту до менее 10% от моей годовой зарплаты, я начал чувствовать, что делаю огромный финансовый прогресс. Аренда больше не ощущалась, как бремя, даже после максимизации моего 401k, инвестируя ~ 30% от моего ежемесячного денежного потока в размере 401 тыс. И инвестируя 100% от моего бонуса.
О, и одна спальня тоже была свалкой. Было очень темно и прямо под спиртовым соседом, который оставил глубокую бас-музыку всю ночь напролет. Принесли нам орехи! Каждую неделю синяя корзина была полон пивных банок.
SF 2003 - 2005: При хорошем денежном потоке в 25 лет я начал задаваться вопросом, в чем смысл работать так сильно, так как я жил намного ниже, чем мои средства, по сравнению с моими сверстниками (кризис квартальной жизни). Когда вы начинаете чувствовать себя богатым, вы хотите улучшить свою жизнь! В то же время, я не хотел платить более 2 000 долларов в месяц в аренду, что было необходимо, чтобы получить более приятное место.
Вместо аренды я решил купить 2/2 кондо за 580 500 долларов США с 25% скидкой и взять на себя ипотечный налог в размере 2 100 долл. США + 230 долл. США в месяц вместо ТСЖ + 500 долл. США в месяц. Хотя общая сумма составила 2830 долл. США при оттоке денежных средств, чистая стоимость после вычетов была больше, чем 1900 долл. США в месяц. С новым ежемесячным базовым окладом в размере 8 333 доллара, мои расходы на жилье вырос до 34% до вычетов и 23% после вычетов.
Залог в 435 000 долларов зажег огонь под моей задницей, чтобы усердно работать. Я никогда не чувствовал такого финансового бремени в своей жизни. Было стрессом, зная, что если я потеряю работу, я могу потерять свою квартиру. Я не уверен, буду ли я продолжать работать в сфере финансов после 26 лет, если бы не долг.
В течение следующих 12 лет ежемесячный залог продолжал снижаться с каждым рефинансированием, пока я не заплатил бы присоску в 2015 году. Между тем средняя арендная плата за квартиру 2/2 в SF пошла от 2100 до 4600 долларов! Как это орехи? Имущество в настоящее время составляет $ 4200 в месяц аренды. Я ниже медианного, несмотря на отличное место, потому что он не реконструирован.
В то время как средний арендатор был подавлен инфляцией, средний домовладелец увидел, что его жилищные платежи снизились из-за тенденции к снижению ставок по ипотечным кредитам на 30 лет. См. Диаграмму ставок по ипотечным кредитам ниже для получения доказательств. Когда я впервые купил свой кондоминиум, моя ставка по ипотечным кредитам составила 5,25% против 3,375% для моего последнего рефинансирования = 36%. Всегда стоит проверить последние ставки на рефинансирование.
2005 – 2014: Спустя пару лет в кондоминиуме я действительно сожалел о том, что не покупал более приятное место в 2003 году, потому что цены на недвижимость продолжали расти (жадность). В результате я приобрел колоссальный ипотечный кредит в размере 1 200 000 долларов США в 28 лет и купил один семейный дом стоимостью 1 520 000 долларов в конце 2004 года, который в итоге оказался двумя спальнями, слишком большими для моей будущей жены и меня. Я позволил продавцам вернуть место за 3,5 месяца до того, как мы переехали в 2005 году.
Мой жилищный счет в процентах от валового дохода до 60%! Еще раз, я беспокоился о своем будущем. Было также бесполезно владеть четырьмя спальнями, тремя с половиной ванной комнатой с двумя нами. В результате я арендовал садовую комнату, чтобы помочь покрыть расходы. Мой расход жилья в конечном итоге упал до 28% от моей базовой зарплаты после получения некоторых повышений в течение следующих девяти лет. Если вы включили мой бонус, самый низкий мой расход жилья получил ~ 8,3% от валового дохода.
2014 - Сейчас: Когда я впервые купил свое текущее первичное место жительства в 2014 году, мой общий объем расходов на жилье составлял ~ 24% от моего валового дохода, или 17% от моего валового дохода после вычетов. Я целенаправленно купил на 18% дешевый дом, чем моя предыдущая резиденция, потому что я зарабатывал меньше и хотел меньшего дома. Я смог зафиксировать 2,5% 5/1 ARM.
Из-за дальнейшего роста доходов мои расходы на жилье сегодня ~ 8,2% от моего валового дохода до вычетов и ~ 5.7% от моего валового дохода после вычетов, Мне теперь интересно, снова ли я живу слишком экономно. Идея купить этот дом мечты в Гонолулу в одном квартале от пляжа в 2020 году не может быть достаточно скоро!
Держите расходы на жилье ниже 10% от валового дохода
Хотя общее правило заключается в том, чтобы сохранить расходы на жилье не более чем на 30% от вашего валового дохода, вам НЕ будет казаться, что вы продвигаетесь на 30%. Вместо этого вы почувствуете, что работаете на своем месте. Не дай бог, ты один из 22 миллионов американцев, которые тратят больше! Только после того, как я получил расходы на жилье ниже 10% от моего валового дохода, я начал делать огромный финансовый прогресс.
Для тех из вас, кто живет в дорогих городах, вы можете подумать, что расходы менее 30% практически невозможны. Но это именно то, что делают некоторые люди, разделяя спальню, разделяя студию, живущую с пятью соседи по комнате или даже живущую в фургоне, как это делает один сотрудник Google. Определите лимит расходов на жилье и настройте соответствующим образом, а не наоборот.
Агрессивно экономя деньги на жилье в течение 10 лет, окупится. Сохранение вашего жилищного расхода до <10% означает, что вы можете сэкономить и инвестировать 50% + вашего дохода каждый месяц. В конце концов, вы можете захотеть жить в хорошем месте, если найдете партнера или начнете семью. Но в возрасте от 18 до 34 лет, живущий как нищий, отлично подходит для искателей финансовой независимости!
рекомендации
Исследуйте недвижимость Краудсорсинг: Если у вас нет первоначального взноса на покупку недвижимости, вы не хотите связывать свою ликвидность с физическими объектами недвижимости и не заинтересованы в работе с арендаторами, посмотрите на RealtyShares, одну из крупнейших компаний-краудсорсистов в сфере недвижимости Cегодня. Недвижимость является ключевым компонентом диверсифицированного портфеля. Краудсорсинг недвижимости также позволяет вам быть более гибкими в ваших инвестициях в недвижимость, инвестируя за пределы того, где вы живете, чтобы получить наилучшую прибыль. Зарегистрируйтесь бесплатно и взгляните на все жилые и коммерческие инвестиционные возможности по всей стране.
Магазин вокруг залога: Ставки ипотечного кредитования снижаются после первоначальной победы на трамвае Трампа. Проверьте последние ставки по ипотечным кредитам через LendingTree. У них есть одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Ваша цель должна состоять в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений, а затем использовать предложения в качестве рычага, чтобы получить самую низкую процентную ставку. Это именно то, что я сделал, чтобы зафиксировать 2,375% 5/1 ARM для моего последнего рефинансирования. Для тех, кто хочет приобрести недвижимость, то же самое в порядке. Если вы нашли хорошую сделку, можете позволить себе платежи и планируете владеть недвижимостью еще на 10 лет, я бы получил нейтральную инфляцию и воспользовался низкими ставками.