Потенциальная недвижимость Crowdfunding Loss выглядит как

Оглавление:

Потенциальная недвижимость Crowdfunding Loss выглядит как
Потенциальная недвижимость Crowdfunding Loss выглядит как

Видео: Потенциальная недвижимость Crowdfunding Loss выглядит как

Видео: Потенциальная недвижимость Crowdfunding Loss выглядит как
Видео: Александр s1mple Костылев – Как Живет Один из Лучших Киберспортменов Мира и Сколько Он Зарабатывает 2024, Марш
Anonim
Вы когда-нибудь испытывали, что ваша вера проходит проверку? Я чувствовал себя так много совсем недавно. Например, я всегда добираюсь до автобусной остановки сразу после выхода автобуса. Но каждый раз, когда я спускаюсь с холма, потому что мне надоело ждать 20 минут для автобуса, автобус проезжает мимо.
Вы когда-нибудь испытывали, что ваша вера проходит проверку? Я чувствовал себя так много совсем недавно. Например, я всегда добираюсь до автобусной остановки сразу после выхода автобуса. Но каждый раз, когда я спускаюсь с холма, потому что мне надоело ждать 20 минут для автобуса, автобус проезжает мимо.

Недавно я опубликовал «The Worst Landor Horror Story Ever», рассказ о читателе, который купил жилую недвижимость в Лас-Вегасе за несколько лет до того, как дно выпало в 2008-2009 годах. Он прошел через ад, занимаясь вопросами технического обслуживания и подозреваемыми арендаторами. В конце концов, комплекс начал принимать жилье по разделу 8, где правительство субсидировало бы 80% арендной платы для снижения доходов. Его жилищный комплекс из 157 единиц превратился в зону заражения наркотиками. Только после покупки еще двух единиц в нижней части рынка читатель наконец-то сломался даже после 13 лет.

Поэтому с полной неожиданностью я получил электронную почту от Realtyshares на следующей неделе, сообщив мне свой фонд недвижимости, который инвестировал в жилой комплекс в стиле сада в 168 квартир в Лас-Вегасе! Это было также после того, как я решил инвестировать еще 250 000 долларов в фонд, доведя мою сумму до 500 000 долларов. Как будто боги недвижимого имущества насмехались над мной.

Мне сообщили, что имущество было первоначально построено в 2001 году как доступное жилье, но в последнее время собственность была приобретена продавцом-продавцом по «квалифицированному контракту», который освободил имущество от требований доступности. Хотя технически рыночная стоимость, жители, занятые в процессе конверсии, сохраняют защиту ниже рыночной арендной платы на срок до трех лет, так что только около трети единиц перешли на рыночные единицы.

Это была привилегированная сделка с акциями, однако, это больше похоже на кредит, чем на справедливую позицию. Спонсор внес более 3 млн. Долл. США на общую позицию в акционерном капитале, так что, по крайней мере, обеспечивает некоторую «подушку» позиции привилегированных акций. Кроме того, спонсор должен был выделить 28 месяцев привилегированных текущих платежей в учетной записи, контролируемой платформой crowdfunding.

Тем не менее, мое сердце упало, когда я прочитал, что это не только жилой комплекс в Лас-Вегасе, но и доступное жилье. У меня нет ничего против доступного жилья с социальной хорошей точки зрения. Расходные расходы на жилье затрудняют жизнь людей.

Но, будучи инвестором, который, черт возьми, хочет остаться финансово свободным из-за своих инвестиций, я беспокоюсь о том, чтобы инвестировать в доступный жилой комплекс по всем причинам, о которых упоминалась моя страшная история. Кроме того, для достижения целевой внутренней нормы прибыли (IRR) проекта спонсор полагается на то, чтобы оставшиеся единицы (2/3 от общего числа) были переведены в рыночные ставки. Остается неясным, будут ли арендаторы просто принимать увеличение арендной платы, добровольно перемещаться или выселяться с потенциальными выкупами.

Некоторые из особенностей этой инвестиции включали:

Продемонстрирована рента. Прибл. 33% единиц теперь были переведены на рыночные ставки, и когда единицы уже были отремонтированы, новые арендные ставки на рынке были почти на 25% больше, чем ранее арендные ставки по доступной цене.

Собственность была приобретена с дисконтом к рынку. Имущество было приобретено вне рынка, получив прибыль через отношения спонсора. Имущество продается по эффективной цене $ 108 тыс. За штуку, очевидно, значительно ниже сопоставимых активов аналогичного урожая. Информация о предложениях также указывала, что цена покупки была примерно на 15% ниже сопоставимых свойств, как на единицу, так и на квадратный фут.

Одно из замечаний моей ужасной истории помещиков заключается в том, что институциональный инвестор взял эти подразделения во время финансового кризиса примерно за 60 тыс. Долл. США за единицу, но я не уверен, что эти единицы похожи на то, что, поскольку вновь приобретенные квартиры новее.

Сильный субмаркет. Имущество было расположено на субрынке в Лас-Вегасе, для которого REIS сообщила о средней норме вакансий 3,2% в первом квартале 17 по всем классам собственности по REIS, а средняя вакансия, как ожидается, снизится до 2,6% к 2021 году.

Спонсорская подушка общего эквити. Спонсорский взнос в размере 3,5 млн. Долларов США означал, что его собственные деньги будут подвержены риску до того, как будут затронуты привилегированные инвестиции в акционерный капитал.

Резерв для привилегированных платежей. Предполагаемые текущие платежи на 28 месяцев должны были быть зарезервированы для учетной записи, контролируемой платформой crowdfunding.

Достойный расчетный рост населения. ESRI прогнозирует прирост населения на 6% в течение следующих 5 лет для района в радиусе 3 миль от недвижимости, что означает более 8 000 новых жителей в непосредственной близости.

Доступ к местным удобствам. Отель расположен в непосредственной близости от многочисленных удобств и работодателей, а полоса Лас-Вегаса находится всего в 3,5 км.

Установка низких ожиданий

Возможно, я слишком пессимистично отношусь к сделке, с которой Спонсор вкладывает 3,5 миллиона долларов своего собственного капитала, прежде чем инвесторы потеряют деньги. Это просто полностью разозлило меня на вопрос о сроках сделки с учетом моего поста. Кроме того, только потому, что я не эксперт по недвижимости в Лас-Вегасе, это не значит, что Спонсор тоже. Катализатор очень ясен: «квалифицированный контракт», который освобождает имущество от его требований к доступности к октябрю 2019 года.

Но, учитывая риск, я разочарован, что IRR составляет всего 13%. Целевой показатель IRR 18% представляется более подходящим. Для справки, 13% IRR ниже, чем все предыдущие целевые IRR для проектов в фонде, которые не инвестируют в доступное жилье.

Но вот одна вещь, которая касается меня. Продавец продает недвижимость за ок. $ 6,5 млн. По сравнению с его покупной ценой всего два года назад! Я тоже буду продавать, если через два года я смогу вернуть почти 60% своих денег. Да, продавцы должны были потратить деньги на ремонт некоторых единиц, но они не могли потратить столько, поскольку две трети единиц все еще ниже рыночных единиц.

Источник: Bespokepremium.com
Источник: Bespokepremium.com

Я лично не будет вложили в эту сделку, потому что я стараюсь держаться подальше от прибрежных городов с бюстом, таких как Лас-Вегас, город №1, который раздался во время жилищного кризиса. Другие города, которые попали больше всего, были Феникс, Форт-Лодердейл, Майами, Уэст-Палм-Бич и Тампа. Кроме того, он не сидит со мной, чтобы конвертировать ниже рыночных единиц.

Я буду рад, если этот проект просто вернет нам наши деньги назад (0%) за три года. Тем не менее, по-прежнему выглядит примерно на 50% больше, прежде чем рынок недвижимости в Лас-Вегасе вернется к своему пику 2007 года. С другой стороны, Сан-Франциско на 25% выше своего предыдущего пика, что является одной из причин, по которым я был счастлив продать.

Продажа в SF кажется разумной после 106% -ного всплеска с дна бюста, но реинвестирование обратно в Вегас не кажется разумным. Источник: Bespokepremium.com
Продажа в SF кажется разумной после 106% -ного всплеска с дна бюста, но реинвестирование обратно в Вегас не кажется разумным. Источник: Bespokepremium.com

Теперь вы знаете недостаток инвестиций в фонд. Вы можете делать все ваши исследования, но как только вы передадите свои деньги, инвестиционный комитет или управляющий фондом решат, как наилучшим образом инвестировать ваши деньги. Иногда их инвестиции не будут хорошо соответствовать вашим убеждениям, и с вами все в порядке. Вместо этого, возможно, лучше всего потратить усилия на то, чтобы выбрать собственные инвестиции в недвижимость.

Моя проблема в том, что я всю свою жизнь получал все свои инвестиции. Поэтому мне трудно не смотреть, куда идет каждый доллар. Но как 40-летний отец, у которого есть лучшие дела, чем выбор всех инвестиций, мне нужно передать свои инвестиции другим, у которых есть время и знания.

Чем больше я могу отпустить, тем больше я могу сосредоточиться на том, чтобы наслаждаться жизнью в полной мере. И кто знает? Инвестиции в Лас-Вегасе могут очень быстро возвратиться на 40% после трех лет в качестве целевых и доказать, что я ошибаюсь. Я обязательно позволю тебе знать, не так ли? И если это большой бюст, я обязательно сообщу вам об этом. По крайней мере, это только одна из потенциально 10-15 инвестиций в фонд.

Обновление 2018: Основываясь на отзывах многих читателей, кажется, что инвестиции в Лас-Вегасе не так плохи, как я изначально боялся. Рейдеры переезжают в Лас-Вегас, занятость растет, и по-прежнему происходит миграция в города с низкой стоимостью и государства, не имеющие государственных подоходных налогов.

Связанный:

Купить Утилиту, Аренда Роскошь: Правило Инвестирования Недвижимого имущества

Фокус на тенденциях: почему я инвестирую в сердце Америки

Рекомендуемые: