Два способа жить в вашем доме бесплатно: денежный поток и основная оценка

Оглавление:

Два способа жить в вашем доме бесплатно: денежный поток и основная оценка
Два способа жить в вашем доме бесплатно: денежный поток и основная оценка

Видео: Два способа жить в вашем доме бесплатно: денежный поток и основная оценка

Видео: Два способа жить в вашем доме бесплатно: денежный поток и основная оценка
Видео: Не привлекай внимание НАЛОГОВОЙ к расчётному счёту! Что делать, если налоговая заморозила счёт? 2024, Марш
Anonim
Единственная причина, по которой я открываю свою основную ежемесячную выписку по ипотечным кредитам, - это проверить разницу между основной суммой и процентом. Мой платеж фиксируется на три с половиной года на уровне 2,625%, поэтому в абсолютной плате не происходит никаких изменений. Приятно видеть основную часть, поскольку процент от общего платежа растет со временем. Прогресс - это счастье.
Единственная причина, по которой я открываю свою основную ежемесячную выписку по ипотечным кредитам, - это проверить разницу между основной суммой и процентом. Мой платеж фиксируется на три с половиной года на уровне 2,625%, поэтому в абсолютной плате не происходит никаких изменений. Приятно видеть основную часть, поскольку процент от общего платежа растет со временем. Прогресс - это счастье.

Откидной стороной к меньшим процентным платежам является меньшее количество вычетов. Я подсчитал, что процентные платежи по ипотечным кредитам действительно действительно стоят, если вы находитесь в 28% -ном налоговом кронштейне или выше. Другими словами, если ваш доход меньше, чем около 100 000 долларов США для одиноких или 200 000 долларов США для совместной работы, вы не получаете столько шансов на погашение ипотечного кредита из-за стандартного вычета (~ $ 11,900 для супружеской пары, $ 5,950 за одного) и Альтернативы Минимальный налог. Вы по-прежнему сможете детализировать и экономить налоги, а не оптимальную сумму.

В этом посте я хотел бы поделиться с вами тем, как каждый потенциальный домовладелец или существующий домовладелец может свободно жить в своем доме, используя две основные стратегии, которые происходят в долгосрочной перспективе.

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ПУТЬ ЖИТЬ В ВАШЕМ ДОМЕ БЕСПЛАТНО

Цель: Заблокируйте ставку ипотечного кредита, равную или меньшую, чем ставка без риска.

Важно понимать, что если вы возьмете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, вы, по сути, КОРОТКИЕ облигации по этой фиксированной цене. Если процентные ставки растут, вы выигрываете, потому что вы заблокированы по более низкой ставке. Сокращение облигации означает, что вы делаете деньги на основной, если цена снижается, а процентная ставка растет. Сохранение ежемесячных платежей по ипотечным кредитам и увеличение стоимости вашего ипотечного холдинга с ожидаемым повышением ставки является причиной того, что я призываю всех рефинансировать ипотеку на протяжении последних трех лет.

Если вам все еще трудно понять концепцию укорочения облигаций как держателя ипотеки с фиксированной процентной ставкой, позвольте мне выделить мою ситуацию, чтобы более четко разъяснить этот вопрос. Я сейчас живу в одном семейном доме в Сан-Франциско бесплатно, потому что мои компакт-диски дают смешанный доход 3,8% по сравнению с моей процентной ставкой по ипотечным кредитам 2,625%. Сумма CD примерно такая же, как и моя основная ипотечная недвижимость. С медианной ценой дома SF более 1 миллиона долларов это значительная веха.

Чтобы я продолжал жить бесплатно в своем доме задолго до того, как пришли мои компакт-диски, я могу вложить сумму, равную моей ипотеке, в 10-летнюю облигацию Казначейства, которая в настоящее время дает 2,85%. Выручка от казначейских облигаций будет оплачивать мои ипотечные и имущественные налоги. Я ожидал, что этот день наступит с начала 2012 года, когда я проведу свой 100-дневный процесс рефинансирования. Мечтаю о том, что один день, живущий в моем доме бесплатно, мешает мне пережить боль рефинансирования!

Рост ставок замедляет рост цен на жилье в краткосрочной перспективе, поскольку ставки идут ежедневно, и экономика требует больше времени для корректировки. Но причина, по которой повышаются ставки, связана с более высокими инфляционными ожиданиями из-за более высокого спроса и сужения со стороны ФРС. Другими словами, если вы являетесь долгосрочным владельцем недвижимости в условиях растущей процентной ставки с запертой ипотекой, вы должны чувствовать БЫСТРО, потому что ваши активы раздуваются и реальная стоимость вашего долга снижается, Только те, кто пытается перевернуть свойства, быстро паникуют.

ПРИНЦИПНЫЙ ПРИЗНАТЕЛЬНЫЙ ПУТЬ ЖИТЬ В ВАШЕМ ДОМЕ БЕСПЛАТНО

Цель: Инвестируйте в собственность, чья ежегодная оценка растет быстрее, чем ваша стоимость владения.

Мы сейчас обсудили поток денежных средств в вашем доме бесплатно. Если вы хотите инвестировать только в инструмент с доходностью 2,85%, это еще одна история. Возможно, вы хотели бы инвестировать в акции с уверенностью, что вы получите больше, чем 2,85% прибыли, учитывая, что дивидендная доходность S & P 500 составляет около 2%, и все, что вам нужно, - это 1% -ная оценка фондового рынка. Но единственное, что без риска - это государственные облигации США, компакт-диски или наличные деньги.

Некоторые из вас могут подумать, почему бы не погасить ипотечный кредит полностью вместо арбитража. Вы, безусловно, можете, если у вас больше ликвидности и стабильный поток дохода. Для большинства из нас лучше иметь ликвидность на случай возникновения или возникновения проблем. Последнее, что вам нужно, - это ураган Сэнди, разрушающий ваш дом, а страховая компания не делает полного контракта. Что, если ваш друг начнет следующий Twitter и попросит вас инвестировать? Держите свой собственный капитал разнообразным, потому что странные вещи случаются все время.

Давайте теперь поговорим об основном инвестиционном способе жить в вашем доме бесплатно. Предположим, это стоит 25 000 долларов в год на проценты по ипотечным кредитам, налоги на имущество и обслуживание (4% годовых на владение стоимостью 625 000 долларов США). Ваша цель состоит в том, чтобы по существу сделать звонок по направлению рынка недвижимости в течение следующих 10 лет. Вы можете посмотреть на Zillow.com и пробить в своем конкретном имуществе, городе или округе прогнозы. Важно понять силу местного рынка труда, законы о зонировании и существующую поставку жилья, чтобы придумать лучший критерий.

Если в этом примере ваша собственность может оценить более чем на 4% в год, вы будете, по сути, жить в собственности бесплатно, если решите продать 10 лет спустя. Если вы решите удержаться в собственности намного дольше, сдав ее в аренду через 10 лет, шансы высоки, вы начнете получать приятный возврат денежных средств от своих инвестиций и, по крайней мере, благодаря инфляции увидите основную оценку.

RE превзошел ожидания с 2001 года и приблизился к S & P 500 с 2011 года при годовой доходности ~ 12%
RE превзошел ожидания с 2001 года и приблизился к S & P 500 с 2011 года при годовой доходности ~ 12%

Что вы можете сказать о динамике Западного побережья и Восточного побережья с точки зрения повышения цен? Помните, что в качестве экономиста по жилищным вопросам вы хотите быть объективным и сосредоточиться на демографических тенденциях, чтобы сделать возможными лучшие инвестиции.

На рынках не волнует, что в Чикаго есть отличная пицца с большим количеством блюд с ожидаемым снижением уровня цен на жилье на 1,5%. Площади дешевы по какой-то причине! Возможно, 760 лет стрельбы в 2016 году имеют отношение к тому, что Чикаго не так хорошо работает.

ЖИЗНЬ НЕ ДОЛЖНА РАСЧЕТОВ

Когда вы сможете получить как минимум 20% -ный авансовый платеж, чтобы купить недвижимость, подумайте о двух динамиках сравнения вашей процентной ставки по ипотечным кредитам с процентной ставкой без риска и ожидаемой ценовой ценовой ценовой ценовой ценой до вашей предполагаемой стоимости владения в проценты.

Я уверен, что если вы будете регулярно анализировать эти две динамики, вы в долгосрочной перспективе будете намного богаче собственником. Нет больше чувства, чем получить что-то зря после долгих лет терпения, должной осмотрительности или того и другого. Не будьте одним из тысяч костяшек, которые пробрались над их головами, дефолт по их ипотечным кредитам и вызвали боль для всех нас. Проведите как можно больше времени, прежде чем покупать то, что потенциально может стать самой большой покупкой вашей жизни.

Владельцы недвижимости в районе залива SF живут бесплатно, а затем некоторые в течение очень долгого времени.
Владельцы недвижимости в районе залива SF живут бесплатно, а затем некоторые в течение очень долгого времени.

рекомендации

Инвестируйте в недвижимость более хирургически: Если вы не хотите постоянно платить огромные налоги на недвижимость, не имеете авансового платежа для покупки недвижимости или не хотите связывать свою ликвидность с физической недвижимостью, взгляните на RealtyShares, одну из крупнейших объектов недвижимости краудсорсинговых компаний сегодня. Вы можете инвестировать в более высокие сделки по возвращению по всей стране всего за 5000 долларов. Исторические доходы варьировались от 9% до 15%, что намного выше, чем средняя доходность фондового рынка. Это бесплатно, чтобы исследовать, и у них есть лучшая платформа вокруг.

Строгий скрининг гарантирует, что только лучшие операторы смогут сделать это на платформе RealtyShares. Нажмите, чтобы проверить сделки.
Строгий скрининг гарантирует, что только лучшие операторы смогут сделать это на платформе RealtyShares. Нажмите, чтобы проверить сделки.

Магазин вокруг залога: Проверьте последние ставки по ипотечным кредитам через LendingTree. У них есть одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Ваша цель должна состоять в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений, а затем использовать предложения в качестве рычага, чтобы получить самую низкую процентную ставку, возможную от них или вашего существующего банка. Когда банки конкурируют, вы выигрываете.

Обновлено на 2017 год и далее.

Рекомендуемые: