Худшая история ужаса помещика: вы никогда не захотите снова владеть собственностью

Оглавление:

Худшая история ужаса помещика: вы никогда не захотите снова владеть собственностью
Худшая история ужаса помещика: вы никогда не захотите снова владеть собственностью

Видео: Худшая история ужаса помещика: вы никогда не захотите снова владеть собственностью

Видео: Худшая история ужаса помещика: вы никогда не захотите снова владеть собственностью
Видео: Вот почему я до сих пор не слился. 2024, Марш
Anonim
Image
Image

Недвижимость прекрасна, не так ли? Вы можете купить недвижимость с чужими деньгами по дешевой процентной ставке. Ваши затраты в основном фиксируются, а рента продолжает расти благодаря инфляции. Вы получаете много налоговых вычетов. И вы получаете заработную плату в размере 250 000 долларов США / 500 000 долларов США при продаже в Америке, в зависимости от того, являетесь ли вы одиноким или женатым. Неудивительно, почему недвижимость является моим любимым классом активов для людей в возрасте до 40 лет.

Но за последние восемь лет я не проделал достаточно хорошую работу, рассказывая вам об отрицаниях владения недвижимостью. Основная причина, по которой это потому, что я был оптимистичным по классу активов - в частности, прибрежной городской недвижимости. Какой позор было бы, чтобы убедить вас в том, что вы покупаете несколько лет назад, как некоторые сайты гибели и мрака, которые сосредоточены только на негативах.

После массового разгона цен на недвижимость моя бычья ситуация стала нейтральной и слегка отрицательной. Поставка растет. Оценки дороги. Арендная плата падает в таких местах, как NYC и SF (где я арендодатель). В то время как ставки по ипотечным кредитам могут, наконец, гасить, хотя они продолжали оставаться низкими, несмотря на шаги ФРС. Поэтому я хотел бы поделиться ужасная история читателя о том, чтобы быть помещиком в последнем цикле вниз. Я поделился своей собственной историей ужасов, которая звучит как поездка первого класса в Париж в сравнении.

Взятие A Vegas Gamble

$ 250 тыс. Дворников. $ 9K / месяц прямой депозит легкий доход от аренды. Все это звучит так замечательно, но это относится к крошечной части США, районам метро с концентрациями образованных профессионалов с очень высокими доходами, потягивающими латте и вождение их Priuses в страну вина по выходным, чтобы остаться в хорошем B & B.

Я переехал из залива в Лас-Вегас в 2004 году. Я думал, что я настолько умный, чтобы продать мой таунхаус в заливе за 425 тысяч долларов, что позволило мне купить дом с одной историей LV за 220 тысяч долларов. Затем я купил два арендных дома, новое строительство за 200 000 долларов каждый. Денежные средства.

Я не видел смысла брать деньги и платить проценты, если бы мог позволить себе наличные деньги. Я собирался быть счастливым помещиком, собирающим арендную плату и прирост капитала на свои инвестиции. Я бы обменял свою одну обитель в заливе на более приятную обитель здесь, плюс два арендных потока. Раньше я ушел на пенсию.

К 2007 году строитель комплекса таунхаусов подал заявление о банкротстве с 157 из 300 единиц пустым, а все остальные подразделения, достигшие максимума в 250 000 долларов США, были оставлены людьми, идущими от своих ипотечных кредитов.

Банки часто оставляли их в подвешенном состоянии, пустующие и бродячие скваттеры врывались и жили в некоторых подразделениях (новое строительство, помните). По мере того, как выкупа медленно обрабатывалась, текущая цена покупки единицы, аналогичной моей, на шагах суда за наличные составила 50 тыс. Долл. США.

Все единицы, которые были куплены с финансированием, были оставлены, не было никакого смысла продолжать выплачивать ипотеку на сумму 150 тыс. Долларов США на единицу, стоимость которой составляет всего 50 тыс. Долларов США. Новые покупатели на аукционах по выкупу были в основном заочными арендодателями, вне штата, многие из ЦА, но многие канадские, австралийские и т. Д. Они просто переводили деньги и инструктировали риэлторов покупать их и брать в аренду.

Средний доход в этом городе составлял менее 50 тыс. Долл. США на семью, и эти люди в основном покупали дом. Бассейн арендатора был намного беднее. И вакансии были вне шкалы, поэтому много имущества с голодными помещиками нуждалось в доходе. Таким образом, арендаторы с очень низким уровнем качества получили отличные предложения.

Риэлторы затем рассказали своим выходным из домовладельцев, что лучший способ получить арендатора, который мог бы заплатить и не должен был быть выселен, был бы Раздел 8, Получите бедного человека с государственным ваучером, чтобы перейти, и правительство выплачивает вам 80% от арендной платы. Вы собираете оставшиеся 20% от арендатора, за исключением того, что они обычно не платят. Арендодатель может выселить и потерять свой поток дохода, но чаще всего арендодатели просто берут 80% от правительства и списывают остальных.

Цены / спрос на коммерческую недвижимость выровнялись
Цены / спрос на коммерческую недвижимость выровнялись

Новый владелец в городе

Когда строитель подал заявление о банкротстве, суд распорядился о продаже оставшихся 157 единиц, которые были куплены инвестору за 9 миллионов долларов. Это составляет около 60 тыс. Долларов США. Они арендуют около $ 1 тыс. В месяц, создавая потрясающий 20% валовой доход от аренды.

Этот инвестор также столкнулся с высокими показателями доли вакантных должностей, поэтому они приняли участие в Разделе 8, и этот новый строительный комплекс в новой и растущей и прибывающей области быстро начал выглядеть как проект городского жилищного строительства. Преступность, наркотики, праздные люди, размахивающие весь день, сидящие в горшочке для курения гаражей, множество детей повсюду. Внутренние споры. Непрерывное присутствие полиции, вы это называете. Вы видели «Провод»?

Плата за ТСЖ начиналась с 42 долл. / Мес, но в течение пары лет, а три менеджера позже, они были увеличены до 145 долл. / Мес. Жилые помещения были разрушены. Ванная в бассейне была освещена. Мебель для бассейна была брошена в бассейн. Неконтролируемый малыш утонул в пуле, в то время как мама была передана в отделение от наркотиков. Банды неконтролируемых головорезов убивали жителей за забаву. Пул закрыт на пять лет из-за отсутствия средств для его открытия, а также скипетра повторного вандализма. Вода к внешнему озеленению была отключена много лет назад, чтобы позволить озеленению умереть из-за нехватки денег для оплаты воды.

Арендодатели испытывали постоянный оборот и нарушение договоров аренды. Там никто не жил бы, кроме людей, у которых не было другого выбора.Самые низкие претенденты на качество кредитов, раздел 8, история которых заставляла других помещиков отвергать их, но отчаянные помещики возьмут их сюда. Символы банды были окрашены распылением на зданиях и светильниках.

Вот что случилось с моей арендой

Я владел этими арендами с 2005 года. Сегодня мои покупки в размере 200 000 долларов США вернулись примерно на 130 тыс. Долларов США в текущем значении с минимума в 100 тыс. Долларов США. Я дважды выселялся, повторял ремонт и обороты.

Последним ударом является то, что выясняется, что ТСЖ управлялся в течение многих лет менеджером местного сообщества, у которого не было лицензии. Исследование запасов показывает, что он должен иметь резервы в размере 1,6 млн долларов США, но вместо этого составляет около 200 тыс. Долларов. В отношении страхового кооператива строителя был выигран судебный иск по строительству на сумму 900 тыс. Долл. США, который должен был оказать некоторую помощь, но все эти деньги были «потрачены». Законодательно расходуется за счет переплаты менеджерами, подрядчиками и другими помощниками. Государственный отдел RE приказал провести ревизии, оштрафовал ТСЖ и получил дело против президента правления, который, как выяснилось, начал компанию по борьбе с вредителями, и поэтому должен был получить контракт на 6 тыс. Долларов для своей маленькой компании из ТСЖ. Все отстраненные от государственных землевладельцев платят свои взносы и действительно не знают, что происходит.

Я подозреваю, что скоро я получу письмо о назначении нового менеджера или получателя. Он повернется и скажет нам, что ТСЖ крайне недофинансируется, и теперь требуются специальные оценки дополнительных $ 1 тыс. В месяц, чтобы удерживать ТСЖ на плаву.

Больше поставок в этих шести городах, чем в любое время в течение последних 20 лет
Больше поставок в этих шести городах, чем в любое время в течение последних 20 лет

Профили моих арендаторов

Моими претендентами были: ди-джей, проститутки (юридические), экзотические танцовщицы, водитель такси и т. Д. Вот финансовые показатели для одного примера: он зарабатывает 1700 долларов США / месяц и имеет оплату за 700 долларов США / месяц. Нет, спасибо.

Еще одно приложение предназначалось для соседей по комнате, трех молодых людей, каждый из которых имел доход в размере 1000 долл. США / мес (McDonald's), которые хотели объединить свои ресурсы в аренду за 1000 долл. США в месяц. Большой вопрос: как вы это себе позволяете, если один из вас уходит? Э-э. Без понятия. Когда я указал, что переход по стоимости будет арендной платой за один месяц плюс один месяц в качестве депозита, и каждому из трех потребуется 660 долларов наличными, которые они поняли, что они не могут позволить себе переехать.

Это не изолированные примеры, это реальность. Это арендатор на этом рынке. У них просто нет дохода.

Мой собственный дом, который я купил в 2004 году за 220 тысяч долларов, сегодня стоит около $ 220 тысяч. Внизу это стоило 100 тысяч долларов, и многие из них были исключены. В то время я купил еще двое, за 100 тыс. Долларов, и поэтому я явно выигрываю там, что компенсирует мои потери от бедствий в городском доме.

Я хочу сказать, что эта счастливая мечта хозяина с непрерывной работой, ремонтом туалета и многими другими ремонтами (да, я все это делаю сама) заработала мне, возможно, перерыв даже на капитал и, возможно, арендную плату в размере 5%. И перерыв даже потребовал выгоды от городских домов, которые я купил в 2012 году, чтобы компенсировать те, которые я купил в 2004/5.

Все это звучит так замечательно в блоге. Так счастлив, без усилий. Я понимаю, что многие люди, которые обнаружили радости этого инвестирования, никогда не видели крушения или спада. Или разрушенное подразделение. Выселение. Арендаторы угрожают вашей жизни, позвонив посреди ночи, стреляя пушками, чтобы напугать вас, потому что вы подали заявление о выселении, и у них нет денег, чтобы заплатить.

Возможно, этого никогда не произойдет в Ла-Ла-Земля. Но, возможно, так и будет, и вы спросите, почему на Земле вы связали столько своей столицы и своей жизни с крайне неликвидным активом. Если вы хотите, чтобы недвижимость подвергалась риску, подумайте о покупке REIT или диверсификации в недвижимость. Ваше здравомыслие будет благодарить вас в будущем.

Производственный бум в Сиэтле выглядит ненормально высоким
Производственный бум в Сиэтле выглядит ненормально высоким

Покупатель всегда опасается

Я надеюсь, что история этого читателя даст вам четкое представление о том, что может пойти не так, когда цикл недвижимости превратится на юг. Вот владелец недвижимости, который заплатил наличные деньги за три объекта недвижимости в 2004 году и должен был купить еще два объекта в 2012 году, чтобы прорваться даже 13 лет спустя! Что еще хуже, это количество стресса и душевной боли, которые ему пришлось пройти, чтобы управлять свойствами. Если бы ему пришлось растянуться, чтобы купить все эти объекты с ипотекой, я вполне уверен, что его все яйцо гнезда для выхода на пенсию было бы уничтожено.

Если вы близки к выходу на пенсию или в отставке, последнее, что вы хотите сделать, это потратить ваше свободное время на беспокойство о ваших активах. Я бы предпочел пойти в кругосветное путешествие и заработать на 100% пассивно. Конечно, это звучит так, будто читатель мог нанять менеджера по недвижимости, но если у вас уже кровоточат наличные деньги, вы не можете поддаться кровотечению еще больше денег.

Чем дольше вы являетесь инвестором, тем выше вероятность того, что вы испытаете плохие времена. Легко чувствовать себя хорошо о ваших инвестициях после такого продолжительного быка. Просто знайте, что когда шторм ударяет, пол выпадает, когда стадо боится. В то время вы пожелаете, чтобы у вас была огромная ликвидность, такая как инвестор, который купил 157 единиц за 9 миллионов долларов с 20% -ным выходом (BURL по сути!).

рекомендации

* Инвестируйте в недвижимость без боли: Если у вас нет первоначального взноса на покупку недвижимости, вы не хотите связывать ликвидность с физическими объектами недвижимости и содрогаться от необходимости заниматься вопросами арендатора и обслуживания, взгляните на RealtyShares, одну из крупнейших объектов недвижимости краудсорсинговых компаний сегодня. Краудсорсинг недвижимости также позволяет вам быть более гибкими в ваших инвестициях в недвижимость, инвестируя за пределы того, где вы живете, чтобы получить наилучшую прибыль. Например, в Сан-Франциско ставки сборов составляют около 4%, а на Среднем Западе и Юге более 10%. Зарабатывайте доход пассивно, и пусть кто-то другой справится с хлопот.

Предварительная проверка Realtyshares, чтобы выделить только лучшие возможности на их платформе
Предварительная проверка Realtyshares, чтобы выделить только лучшие возможности на их платформе

* Магазин вокруг залога: Проверьте последние ставки по ипотечным кредитам через LendingTree. У них есть одна из крупнейших сетей кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Ваша цель должна состоять в том, чтобы получить как можно больше письменных предложений, а затем использовать предложения в качестве рычага, чтобы получить самую низкую процентную ставку. Это именно то, что я сделал, чтобы зафиксировать 2,375% 5/1 ARM для моего последнего рефинансирования. Для тех, кто хочет приобрести недвижимость, то же самое в порядке. Если вы нашли хорошую сделку, можете позволить себе платежи и планируете владеть недвижимостью еще на 10 лет, я бы получил нейтральную инфляцию и воспользовался низкими ставками.

Рекомендуемые: